(wróć) KAŻDY MIESIĄC PUSTOSTANU - TO KOSZT NIEUZYSKANYCH DOCHODÓW (23.03.2014)

Przed sprzedażą czy wynajęciem nieruchomości warto zastanowić się:
czy chcemy ‘’sprzedać czy sprzedawać nieruchomość ’’?

Sprzedaż czy nabywanie nieruchomości rozpoczyna się zwykle od przeglądania i porównywania ofert. Internet jest nieocenionym źródłem zasobów- aktualnych (jeśli na dedykowanych portalach właściciele ofert zadbają o wiarygodne aktualizacje) i niestety – nieaktualnych, nawet sprzed kilku lat (to jest czasami poza kontrolą oferującego, ponieważ portale przechowują dane dla celów marketingowych…). Dlatego wyszukiwanie powinno dotyczyć odpowiedniego zakresu czasu, np. miesiąc czy dwa wstecz.

To pułapka, na którą nabierają się poszukujący ‘’tanich okazji’’, bo cena przyciąga jak magnes, a jednocześnie zasłania inne ważne elementy oferty.

Porównywanie ofert.

Najczęściej cenę nieruchomości ustala sam właściciel. Rzeczoznawca majątkowy  wykona operat szacunkowy w oparciu o centy transakcyjne (nie ofertowe) z przestrzeni ostatnich dwóch lat: ceny będą odzwierciedlać koniunkturę, która była i tym samym jest wiarygodną opinią wskazującą prawdopodobną wartość  nieruchomości (Ceteris paribus).

Pośrednik wykonuje analizy rynku na bazie przeszłych transakcji, obecnej koniunktury i trendów oraz przedstawia symulację perspektywy uzyskania realnej ceny nieruchomości .

Jeśli mamy zamiar sprzedać, należy obiektywnie ocenić naszą ofertę.

Każda nieruchomość jest inna:  lokalizacja (miasto, dzielnica czy nawet strona ulicy), piętro, nasłonecznienie, media, standard wykończenia, kolorystyka, umeblowanie i stałe elementy wyposażenia (kominek nie zawsze jest efektownym dodatkiem- czasami koszmarem odstraszającym już na wejściu), droga dojazdowa, sąsiedztwo,  plan zagospodarowania przestrzennego, a także zmieniająca się moda, trendy, nawet zapachy, czy przypadki pozyskania odpowiedniego klienta w odpowiednim czasie.

Jeśli kierujemy się tylko oczekiwaniami wysokich cen czy stawek, to oznacza, ze wcale nie mamy zamiaru sprzedać.  Rynek i klientów należy traktować jak równych sobie, inteligentnych i bystrych obserwatorów. Ofert, które widnieją na wszystkich możliwych portalach przez kilka miesięcy – a ceny obniżane są z bólem mentalnym– nie mają większej szansy na sprzedaż, niż za cenę rynkową. I to cenę rynkową w danym momencie. Trudnym do zdefiniowania jest w tym momencie uświadomienie sobie, że urealnienie ceny nie wiąże się ze stratą (majątkową), lecz dostosowaniem do oczekiwań i możliwości rynku.

Zastanawiające jest, że oferenci takich nieruchomości nigdy nie liczą strat za okresy pustostanów, tylko uparcie liczą przyszłe dochody.                                   Każdy miesiąc pustostanu, to koszty nieuzyskanych przychodów.

Większość  podobnych ofert sprzedaży wystawianych w Internecie jest skazanych na długotrwałą ekspozycję- zarówno przez właścicieli, jak i kolejne biura nieruchomości. Internet nie ma granic ani pojemności…, a zarabiają na tym tylko właściciele portaliJ

Przede wszystkim musimy przyjąć fakt, że nieruchomości wystawiane na sprzedaż podlegają takim samym regułom marketingu jak każdy inny towar. To układ zero- jedynkowy. Nasza nieruchomość  może być kupiona (wynajęta) przez jednego oferenta! Dla pozyskania tego JEDNEGO wykorzystujemy wszystkie dostępne narzędzia oraz środki, traktując proces z należytą starannością. Jeśli wykorzystamy możliwości oraz doświadczenie profesjonalistów, cel prawdopodobnie zostanie osiągnięty w planowanym terminie.

Nie zapominajmy, że poszukujący doskonale poruszają się po Internecie. W krótkim czasie otrzymają konkurencyjne oferty, a nasza- może nigdy nie być brana pod uwagę.

Traktujmy oferentów z równym szacunkiem jak samych siebie: jeśli ktoś prowadzi biznes, posiada płynność finansową, to nie oznacza, że będzie ciężko pracować tylko na same koszty (najmu naszej nieruchomości). Rentowność i liczenie kosztów, to podstawa biznesu- nie tylko naszego, ale partnera / najemcy również. 

Nie trzeba posiadać wysokiego ilorazu inteligencji  i  specjalistycznego doświadczenia , aby zrozumieć mechanizm działania:                                             jeśli zarabia najemca, zarabia przede wszystkim wynajmujący. Jeśli współpraca i partnerstwo jest priorytetem, obie strony będą zadowolone przez długie lata.

Podobnie zachowują się klienci w przypadku poszukiwania nieruchomości do kupna.

‘’Drogo sprzedać – tanio kupić’’ to jedno z podstawowych założeń handlu nieruchomościami, a dodatkowo pokutuje jeszcze przeświadczenie, że nie możliwa jest transakcja, jeśli nie będzie targowania się. To dla pewnych grup ludzi punkt honoru, aby już po dżentelmeńskim zatwierdzeniu warunków transakcji czy umówieniu notariusza- jeszcze spróbować coś renegocjować. Bywa, że przysłowiowa złotówka uniemożliwia finalizację transakcji i strony rozchodzą się, każda w swoją stronę.  

Pośrednik- powinien być profesjonalistą, analitykiem rynku i doradcą gospodarczym i finansowym.

Jeśli przyjmowana do obrotu nieruchomość nie otrzyma realnego szacowania ceny i terminu ekspozycji, bądź zawyżana jest celowo cena dla potrzeb samego wynagrodzenia - może nie dojść do sprzedaży przez bardzo długi okres czasu. Gdy oferta przez założony marketingowo okres  eksponowania nie będzie przedmiotem zainteresowania (nie ma żadnego zapytania, telefonu), jest to jasny sygnał  z rynku, że należy to zweryfikować.

Jeśli oczekuje się od pośrednika cudów i sprzedaży po wysokich i nierynkowych cenach-  jest to niepoważne traktowanie zarówno siebie samego, jak i przedsiębiorcy.

Rynek nieruchomości podlega nieustannym zmianom, ewolucji podlegają nie tylko metody sprzedaży, narzędzia marketingowe, przybywają nowe kanały dystrybucji informacji, ale przede wszystkim zwiększa się nasza świadomość i oczekiwania w odniesieniu do oferty.  

galeria zdjęć